Sur le marché actuel en pleine mutation, les nouveaux investisseurs s’attendent à trouver des pépites d’or à chaque coin de rue. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est que même si les taux d’intérêt sont plus élevés et que les stocks augmentent, une pépite d’or reste exactement cela. Aujourd’hui, j’aimerais discuter de la probabilité de trouver une pépite d’or et de pouvoir l’acheter, ainsi que d’une option d’achat secondaire (que je recommande fortement) que tous les investisseurs débutants ont tendance à oublier.
La pépite d’or
Malheureusement, une propriété à cash-flow positif sur le marché actuel est généralement accompagnée de certaines « déclarations » qui rebutent la plupart des investisseurs débutants. Qu’est-ce que j’entends par là ? – La contamination du sol, les problèmes de fondation ou les rénovations majeures nécessaires. C’est la raison principale pour laquelle le prix est généralement assez bas pour pouvoir apporter un retour sur investissement positif. Dans le cas moins fréquent où la pépite d’or est exactement cela… Vous serez en concurrence avec d’autres investisseurs débutants qui traquent le marché depuis des mois !
Acheter une propriété qui génère même le plus petit rendement en espèces au début (en raison de taux d’intérêt plus élevés) est un rêve, sachant que dès le départ vous êtes en mesure de couvrir tous les coûts est une tranquillité d’esprit qui est si souvent introuvable que nous l’appelons une « pépite d’or ». Mais que se passe-t-il si vous optez pour une autre stratégie d’investissement ? La stratégie la moins courante, bien sûr, car elle a tendance à coûter plus cher aux acheteurs au début, mais elle est garantie de rapporter un excellent retour sur investissement par la suite. Voici la « deuxième option ».
Il va sans dire qu’une pépite d’or ne sera jamais qu’une pépite d’or, mais que diriez-vous d’une opportunité différente ? Peut-être qu’une pépite d’or couverte d’un peu de crasse, et avec un peu de polissage, peut devenir quelque chose de grand ?
Option de second achat – La vache à lait à long terme
Souvent oubliée ou désapprouvée par les acheteurs d’une première maison, cette option est beaucoup plus facile à trouver (dans n’importe quel marché), mais elle exige plus d’huile de coude et prend plus de temps, mais elle s’accorde bien avec le dicton « n’achetez jamais la plus belle maison de la rue, achetez toujours la plus laide et rendez-la plus belle ». En tant qu’acheteurs, nous sommes consumés par l’idée que tous nos parents, oncles et amis investisseurs ont commencé leur portefeuille immobilier avec un triplex à HOMA qui rapportait 50.000$ par an et leur faisait gagner de l’argent chaque mois…. FAUX. Bien que vos grands-parents aient pu commencer avec un cash-flow positif, vos amis, oncles et même cousins ne l’ont probablement pas fait.
L’achat d’une propriété à cash-flow positif s’accompagne de problèmes à résoudre, ou peut parfois être plafonné en termes de revenus (ce qui signifie que le vendeur a déjà augmenté les revenus locatifs à leur capacité maximale, ce qui vous permet de générer un petit retour sur investissement) – Et si nous recherchions le contraire ? Pourquoi ne pas cibler l’emplacement plutôt que le flux de trésorerie, et acheter des propriétés ayant le potentiel de devenir des vaches à lait. Comment cela fonctionne-t-il ?
Disons que nous recherchons un excellent emplacement pour la location, pour des raisons de commodité, nous l’appellerons le Plateau/Mile-End. Ces triplex coûtent généralement entre 850 000 et 1 100 000 dollars et génèrent environ 50 000 à 60 000 dollars. Ils offrent un petit retour sur investissement, mais un excellent emplacement, la qualité des locataires et le taux de rotation des loyers. Alors pourquoi ne pas chercher un triplex similaire qui a besoin d’un peu d’amour (rénovations esthétiques et fonctionnelles) et qui demande moins d’argent (disons 750 000 $) et génère moins de revenus (disons 30 000 $ par an) et peut-être même dans un quartier légèrement moins recherché qui s’embourgeoise. Cela semble idiot de chercher un plex qui vous coûte de l’argent, n’est-ce pas ? Alors, où est-ce que je veux en venir ? 🤨.
Et si, puisque la propriété de 750 000 $ n’a pas grand-chose à offrir (pas de flux de trésorerie positif, a besoin de TLC), le vendeur est plus négociable que la » bonne affaire » à 879 000 $ pour une propriété similaire ? – Et si cela signifie que vous pouvez ramener son prix à 730 000 $, investir 30 000 $ supplémentaires dans des rénovations fonctionnelles (qui vous aideront à augmenter votre revenu locatif annuel) et changer lentement les locataires pour augmenter le loyer, ou mieux encore, rénover les unités et augmenter considérablement le loyer – 3x 3 1/2 rénovés peuvent rapporter facilement 1 300 $ chacun (revenu annuel de 46 800 $).
Vous voyez, le truc dans l’immobilier est d’être patient. De faire les choses soi-même et de ne jamais oublier qu’un peu d’huile de coude est très utile. Si vous aviez opté pour l’option » vache à lait « , vous auriez acheté un triplex dans l’un des quartiers les plus recherchés de Montréal à une valeur inférieure à la moyenne, vous l’auriez rénové pour environ 100 000 $ et vous auriez augmenté vos revenus de 15 à 20 000 $ par an avant la fin de votre premier mandat (en supposant une moyenne de 5 ans). Vous êtes maintenant propriétaire d’un bien qui, 5 ans plus tard, peut facilement concurrencer les « bonnes affaires » et qui, en raison de l’inflation annuelle, vaut probablement 950 000 $, ce qui vous donne soit environ 100 000 $ de fonds propres pour répéter le projet, soit un excellent premier investissement et une option de propriété à long terme.
Au fur et à mesure que vous accumulez des biens dans votre portefeuille d’investissement, vous pouvez bien sûr devenir plus sélectif et attendre les « bonnes affaires » avec un retour sur investissement de 4,5 % et plus, mais d’ici là, vous devez apprendre à créer votre propre richesse en opportunités. Parfois, un jeune investisseur non formé ne peut pas voir ces affaires… C’est pour cela que nous sommes là !
Pour plus d’informations sur nos services, ou sur une bonne affaire de triplex dans le Mile-End, n’hésitez pas à nous appeler.
