La copropriété divisée signifie simplement que chaque « copropriétaire » possède un certain pourcentage de l’immeuble (le pourcentage est dicté par la taille/proportion de leur unité privée respective) et ils sont responsables de leur partie privée ainsi que d’un pourcentage fixe des dépenses totales de l’immeuble. Pensez-y de cette façon : si un immeuble en copropriété compte huit unités, toutes de la même taille et de la même division, ce qui signifie que le pourcentage de propriété est divisé de façon égale entre les huit copropriétaires, alors leur propriété respective devrait être de 12,5 % chacun. Cela signifie que tous les propriétaires sont responsables de leurs unités privées, ainsi que de 12,5 % de l’ensemble de l’immeuble. Maintenant que nous comprenons la copropriété et la façon dont elle est divisée entre les propriétaires, nous pouvons passer à des choses plus importantes.
Au Québec, depuis 1994, toutes les copropriétés divisées sont obligées d’avoir un fonds de prévoyance, autrement dit un fonds de réserve. Le gouvernement a imposé cette obligation afin d’éviter tout problème juridique, étant donné que l’on ne peut pas s’attendre à ce que tous les copropriétaires paient rapidement les réparations d’urgence en tout temps. Le fonds de prévoyance est essentiellement un moyen de résoudre ce problème, c’est un compte bancaire au sein de la copropriété (pensez-y comme un compte d’épargne) et il est géré par le syndicat des copropriétaires ou la société de gestion qui s’occupe de l’immeuble. Il sert à la gestion et à l’entretien de l’immeuble à court, moyen et long terme pour financer la réalisation de rénovations et de grands travaux de construction qui pourraient devoir être effectués dans les parties communes d’un immeuble en copropriété. Le fonds de prévoyance est normalement un compte d’épargne en espèces qui est disponible immédiatement en cas de besoin, et une partie de celui-ci (si elle est suffisamment importante) peut être gérée comme un actif afin d’obtenir du capital pour l’immeuble, mais il ne doit pas y avoir de risque et les rendements doivent être garantis. Le fonds de prévoyance est utilisé comme un moyen d’éviter les évaluations spéciales dans l’immeuble.
Normalement, chaque unité de condo est associée à des frais de condo, et ces frais sont essentiellement un pourcentage des dépenses totales de l’immeuble (nettoyage, aménagement paysager, déneigement, assurance de l’immeuble, etc.) ainsi qu’une certaine partie qui est consacrée à remplir le fonds de prévoyance. Il est maintenant important de se rappeler, si vous envisagez d’acheter un condo, que tout montant versé au fonds de prévoyance au fil des ans, même s’il n’est pas utilisé par vous ou par l’immeuble, ne vous est pas rendu au moment de la vente. Ce montant va dans le compte et est attaché à l’unité et à son pourcentage de contribution, et ne suit pas le propriétaire.
Afin de déterminer à quoi sert le fonds de prévoyance, les immeubles en copropriété ont généralement une réunion annuelle au cours de laquelle tous les copropriétaires discutent des préoccupations, des rénovations nécessaires et des problèmes qui doivent être résolus. C’est au cours de cette réunion que l’allocation budgétaire pour l’année à venir est proposée et que toutes les réparations nécessaires doivent être comptabilisées. Cette réunion peut être mouvementée, car les copropriétaires ne sont pas toujours d’accord sur la façon dont l’argent doit être dépensé.
Afin de s’assurer que les immeubles au Québec restent en bon état, le gouvernement a introduit le projet de loi 16 en 2020, qui oblige les immeubles à effectuer une étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans afin de prévoir les réparations à venir, et de fournir un budget que l’immeuble doit suivre en termes de montant qu’il doit collecter et investir dans son fonds de prévoyance. Dans certains cas, cela a augmenté de façon significative le montant des frais de copropriété (frais de condo) que les copropriétaires paient au Québec, rendant l’achat d’un condo parfois moins attrayant pour les acheteurs potentiels.
Maintenant que vous savez quel type de copropriété utilise des fonds de prévoyance, ce qu’ils représentent et comment ils fonctionnent, nous espérons que cela pourra vous aider à prendre une décision éclairée lorsque vous magasinez pour un condo ! N’oubliez pas que le Groupe Baronello est toujours là si vous avez besoin d’eux !
