Tout au long des deux dernières années, j’ai entendu beaucoup de propriétaires et d’acheteurs de condos se plaindre de la forte augmentation des frais de condo depuis 2019. Évidemment, l’explication rapide et facile est que le gouvernement du Québec a introduit deux nouveaux projets de loi [lois 16 et 141] qui sont la raison de la plupart des augmentations des frais de condo dans la province. Ce faisant, on n’explique malheureusement pas correctement à tout le monde comment ces nouvelles lois protègent les propriétaires actuels et futurs et pourquoi elles ont été mises en place.
Examinons ce que ces deux projets de loi proposent et obligent, pourquoi ils ont été mis en place et comment ils aident et protègent les copropriétaires et les acheteurs de propriétés.
Le projet de loi 16 :
Le projet de loi 16 vise à renforcer l’entretien des immeubles au Québec. Pour maintenir les frais de copropriété à un bas niveau, certaines associations de copropriétaires ne mettent pas assez d’argent dans leur fonds de prévoyance et, par conséquent, lorsque des travaux importants sont nécessaires ou que des urgences surviennent, les conseils d’administration facturent aux copropriétaires des cotisations spéciales en raison d’un manque de fonds ou, pire encore, ils retardent les réparations, ce qui peut entraîner la détérioration de l’immeuble plus rapidement que la normale. Pour éviter que les immeubles ne se détériorent, le gouvernement a imposé aux associations de copropriétaires de faire deux choses :
1. Créer un registre d’entretien – Ce document identifie les rénovations qui ont été effectuées, et permet de savoir quand les choses ont été faites, par qui et quel en a été le coût total. Garder la trace de ce qui a été fait est un moyen essentiel de savoir où en est l’immeuble et quel type de budget l’association doit tenir.
2. Organiser une étude du fonds de prévoyance – Ce document sert à décrire et à évaluer le coût des rénovations majeures à effectuer au cours des 25 prochaines années sur les éléments communs de l’immeuble (fenêtres, portes, toit, béton, revêtement extérieur, escaliers, etc.) L’étude estime essentiellement, sur une base annuelle, le montant requis dans le fonds de prévoyance pour couvrir ces projets au cours des prochaines années.
Projet de loi 141 :
Cette loi oblige les associations de copropriétaires à créer un fonds d’auto-assurance, nouvel ajout au fonds d’exploitation et au fonds de prévoyance existants. Le nouveau fonds doit contenir l’équivalent de la franchise la plus élevée (le montant que l’assuré doit payer en cas de sinistre) parmi tous les contrats d’assurance souscrits par le conseil. Souvent, la franchise pour les dommages causés par l’eau est la plus élevée, si l’on exclut les dommages causés par les tremblements de terre et les inondations, et elle a tendance à augmenter au fur et à mesure que des réclamations sont faites. Les associations de copropriétaires doivent demander à un évaluateur municipal de déterminer la valeur de la propriété tous les cinq ans. Il déterminera la dépréciation de la propriété, ce qui entraînera une augmentation ou une diminution de la franchise. L’idée ici est de ne pas retarder les réparations/rénovations si jamais une réclamation d’assurance est faite parce que les copropriétaires n’ont pas les fonds nécessaires disponibles.
Il est évident que les charges de copropriété vont augmenter dans la plupart des immeubles, car beaucoup d’associations n’ont pas pensé à mettre en place ce type de système, ce qui a un impact négatif sur l’immeuble. Dans certains cas, les frais de condo peuvent augmenter de 30-40$ ou même de 100$ par mois selon les besoins de l’immeuble. Cela peut sembler beaucoup pour les propriétaires et les acheteurs de condos, mais avez-vous déjà pensé à ce qui se passerait en cas de dommages importants ?
Pensez à ceci : votre voisin du dessous, Joe l’irresponsable, a décidé d’utiliser son barbecue ce soir et a malheureusement oublié de fermer le gaz et les brûleurs. Par un accident bizarre, à un moment donné au milieu de la nuit, son barbecue s’est enflammé et a détruit les bâtiments, la brique, certaines fenêtres, les rampes en aluminium, les cloisons sèches et les sorties de secours extérieures avant que les pompiers ne puissent l’éteindre. Maintenant, une demande d’indemnisation doit être faite, mais votre association de copropriétaires n’a pas assez de fonds pour payer la franchise, ni les rénovations elles-mêmes. Elle doit donc vous demander de verser 1 500 $ par copropriétaire pour payer la franchise, afin que les réparations puissent être effectuées. Il est évident que certaines personnes auront l’argent prêt, mais d’autres non, et que faire maintenant ?
Le gouvernement agit pour protéger les copropriétaires de ce type de situation exactement, et rendre l’achat d’immeubles en copropriété plus attrayant pour les jeunes acheteurs, maintenant que leurs fonds sont correctement constitués et que tous les travaux sont réglés.
Ainsi, la prochaine fois que vous remettrez en question les frais de copropriété d’un immeuble, prenez le temps de bien examiner son budget et les procès-verbaux des réunions, et voyez s’il a respecté et mis à jour ses politiques afin de suivre les projets de loi 16 et 141. Si ce n’est pas le cas, préparez-vous à une augmentation importante des frais de copropriété à l’avenir !
