Ces dernières semaines, j’ai constaté une tendance très inquiétante sur le marché de l’immobilier. Je ne peux pas dire qu’il s’agit de la majeure partie de nos transactions, mais je peux dire que même une transaction sur dix, c’est trop. De quoi s’agit-il ? Les acheteurs qui se retirent ou tentent de se retirer de la promesse d’achat qu’ils ont acceptée sans raison valable. Cet article a donc pour but d’expliquer quelles sont les conditions applicables à votre promesse d’achat (et qui vous permettent de vous rétracter) et quelles sont les situations qui ne permettent pas à un acheteur de déclarer son offre nulle et non avenue.
Avant toute chose, il est important de savoir que toutes les offres utilisées par les courtiers immobiliers résidentiels sont rédigées par l’OACIQ et comportent des conditions, des clauses et des stipulations standards pour toutes les parties concernées. En sachant cela, vous avez l’assurance que le professionnel de l’immobilier avec lequel vous travaillez ne peut pas modifier le contrat en votre faveur ou contre vous de quelque façon que ce soit. Quelles sont donc les conditions que l’on retrouve toujours dans une promesse d’achat normale (et qui permettent une rétractation) ?
1. La condition de financement (article 6.1)
– Comme tout le monde le sait, acheter une maison sans pré-approbation revient à jeter des avions en papier par la fenêtre en espérant qu’ils n’atterrissent pas un jour… Ceci étant dit, pourquoi y a-t-il une condition de financement ? – Lorsque vous faites une offre d’achat, vous êtes peut-être préapprouvé, mais votre institution financière doit encore approuver l’ensemble de votre dossier et s’assurer que le bien que vous avez choisi d’acheter correspond à ses exigences minimales en matière de financement et qu’il se justifie (prix, conditions, etc.). Normalement, chaque offre est assortie d’un délai d’environ 7 à 15 jours pour le financement, ce qui permet à l’acheteur de soumettre le dossier à sa banque et de fournir au vendeur une approbation finale dans les délais mentionnés précédemment.
Que se passe-t-il si vous n’obtenez pas l’approbation ? (Refus) – Vous DEVEZ fournir au vendeur une lettre de refus émanant d’une institution financière (et non d’un courtier ou d’une société de crédit hypothécaire), indiquant que votre demande de financement a été refusée et signée par un représentant autorisé. Dans ce cas, le vendeur peut accepter le refus ou invoquer son droit d’imposer l’article 6.2 de la promesse d’achat, qui oblige l’acheteur à tenter d’obtenir un financement auprès d’une institution financière de son choix dans les cinq jours. Cela n’arrive généralement que si le vendeur a l’impression que l’acheteur ment ou qu’il trouve qu’il y a quelque chose de très louche dans la situation.
2. La condition de l’inspection (section 8.1)
– Acheter un logement sans autorisation préalable est peut-être stupide, mais ne pas passer l’inspection est tout simplement illogique. Le coût d’une inspection pour une maison standard s’élève à environ 850 $ – 1 000 $ pour l’acheteur. L’inspection permet à l’acheteur d’avoir un aperçu approfondi de la maison, de la façon dont elle a été construite et de ses défauts (qui doivent être corrigés). Le délai de l’inspection est généralement de 7 à 10 jours + 4 jours pour l’examen du rapport. Bien que l’on pense généralement que l’inspection sert à négocier, ce n’est pas le cas. Lors du choix de l’inspecteur et de la réalisation de l’inspection, il est vrai que l’inspecteur mettra en évidence toutes les erreurs ou tous les problèmes de la maison, mais il n’est pas là pour réduire le prix, mais pour déterminer si l’acheteur se sent à l’aise avec l’achat.
Une fois l’inspection terminée et le rapport examiné par l’acheteur, bien que la clause soit rédigée avec un certain degré d’ambiguïté, les choix sont simples :
1. Accepter le rapport et la maison tels quels et aller de l’avant.
2. Déclarer le contrat nul et non avenu en raison de dépenses imprévues importantes qui réduisent considérablement la valeur du bien pour l’acheteur ou qui nécessitent des réparations immédiates.
3. Demander des réparations au vendeur ou une réduction du prix. Si un accord est conclu, l’affaire peut avancer.
L’acheteur doit toujours comprendre qu’il n’est pas possible de renoncer à un achat en raison d’une fissure dans les fondations, d’un éclat dans les comptoirs en marbre ou même d’une pente négative du terrain. La raison pour laquelle une offre est déclarée nulle et non avenue doit être significative et si le vendeur peut prouver qu’elle ne l’était pas et qu’il vend pour moins d’argent à quelqu’un d’autre, il dispose d’un recours juridique contre l’acheteur qui a déclaré son offre nulle et non avenue.
3. La condition de révision du document (section 9.1)
– Cette clause est le plus souvent utilisée lors de l’achat d’un condo (divisé ou indivis), mais elle peut également être utilisée lors de l’achat d’une maison. Il s’agit de la clause la plus vague de la promesse d’achat et elle est toujours sujette à débat. L’examen et la révision de documents tels que les procès-verbaux, les états financiers et les règles de l’immeuble sont très subjectifs. Il se peut que si votre immeuble a une règle qui n’autorise pas les invités le dimanche entre 15 et 16 heures, l’acheteur peut estimer que cela ne lui convient pas et lui permet de se retirer de la transaction (évidemment exagéré, mais pensez à l’interdiction des barbecues, ou à la limite de poids pour les animaux, etc.) L’acheteur dispose généralement d’un délai de 3 à 5 jours pour recevoir les documents et de 7 jours pour les examiner tous. Pendant cette période, l’acheteur doit examiner les documents, poser toutes les questions qu’il souhaite et se déclarer satisfait, faute de quoi l’offre est nulle et non avenue.
Comme vous pouvez le constater, la promesse d’achat offre trois, voire quatre ou cinq échappatoires à l’acheteur et, malheureusement, le vendeur ne peut pas faire grand-chose pour garantir absolument la vente une fois que son offre est acceptée. Cependant, il est également très important que l’acheteur comprenne que s’il devait déclarer son offre nulle et non avenue sans raison justifiée, il peut être tenu responsable des dommages dus aux vendeurs s’il peut prouver qu’il n’était pas justifié de renoncer à l’achat, ce qui est peut-être difficile, mais pas impossible.
Par ailleurs, changer d’avis parce que vous paniquez, que vous vous sentez anxieux ou que vous changez tout simplement d’avis ne fonctionne en aucun cas si c’est le cas et que le vendeur décide de vous poursuivre en justice pour obtenir des dommages et intérêts, préparez-vous à un chemin long et difficile. Il n’est pas facile de poursuivre un acheteur en justice, cela peut être coûteux, long et extrêmement stressant.
En résumé, si vous vous lancez dans l’achat ou la vente d’une maison, assurez-vous d’être prêt pour le voyage, d’avoir l’esprit clair et de bonnes intentions.
