Acheter votre premier condo à Montréal peut vraiment donner l’impression d’avoir franchi une étape importante : un mélange de liberté, d’investissement et de passage à la vie adulte. C’est facile de se laisser emporter par l’excitation : les salles de montre modernes, les murs fraîchement peints, le rêve d’avoir enfin un chez-soi. Mais au-delà de la cuisine digne d’Instagram et de l’idée de ne plus jamais payer de loyer, il y a certaines choses que personne ne vous dit — des réalités qui ne sortent pas souvent dans les conversations, mais qui peuvent faire toute la différence à long terme.
1. La mise de fonds, c’est juste le début
La plupart des gens se concentrent sur l’épargne pour la mise de fonds, mais ce qu’ils ne réalisent pas, c’est que les vrais coûts commencent après. En plus du 5 à 20 % de départ, il faut aussi prévoir les frais de clôture, les honoraires du notaire, la taxe de bienvenue (la fameuse), l’inspection, le certificat de copropriété, les ajustements, et plus encore. Ces frais peuvent facilement représenter 3 à 5 % du prix d’achat. Par exemple, pour un condo à 450 000 $, vous pourriez avoir besoin de 15 000 $ à 20 000 $ supplémentaires, en plus de votre mise de fonds, juste pour conclure l’achat. Et ça, c’est sans compter les frais de déménagement, les électros ou les meubles, si ce n’est pas inclus. Si vous avez tout juste ce qu’il faut pour mettre 5 % de mise de fonds, vous pourriez vous retrouver à sec avant même de recevoir les clés.
2. Les frais de condo ne disent pas tout
Les charges de copropriété, ce sont des montants mensuels que tous les copropriétaires paient, mais ce qu’elles couvrent varie énormément d’un immeuble à l’autre. Dans certains cas, elles incluent le chauffage, l’eau chaude, voire le câble ou l’internet; dans d’autres, elles couvrent à peine le déneigement et l’éclairage des aires communes. Pire encore : des frais de condo mensuels bas peuvent sembler attrayants, jusqu’à ce que vous réalisiez que l’immeuble ne cotise pas assez dans son fonds de prévoyance. Résultat : des cotisations spéciales qui tombent d’un coup, parfois de plusieurs milliers de dollars, pour des réparations urgentes comme une nouvelle toiture ou des problèmes de fondation. Toujours examiner les états financiers de la copropriété, le solde du fonds de prévoyance et le plan d’entretien à long terme. Vous n’achetez pas juste une unité — vous achetez aussi la gestion (bonne ou mauvaise) de l’immeuble.
3. L’historique de l’immeuble influence votre avenir
Vous pouvez tomber en amour avec une unité, mais l’état général de l’immeuble peut faire ou défaire votre investissement. Posez les vraies questions : Le toit a quel âge? Est-ce que les balcons ou la maçonnerie ont été refaits? Y a-t-il des rénovations majeures prévues? Ces travaux sont habituellement partagés entre tous les copropriétaires — et ça peut coûter cher. Demandez les derniers procès-verbaux des assemblées de copropriété : ils révèlent les problèmes en cours, les projets à venir et même les tensions entre voisins. C’est un excellent moyen de jauger la santé financière de l’immeuble et l’ambiance entre copropriétaires. Ne soyez pas surpris d’y lire des plaintes de bruit, des infiltrations d’eau ou des disputes budgétaires. Ça fait partie du quotidien en condo.
4. L’emplacement vaut plus que tous les extras
C’est facile d’être séduit par les comptoirs en quartz ou une terrasse sur le toit, mais n’oubliez pas la seule chose que vous ne pouvez pas changer : l’emplacement. Un condo bien situé — près du métro, d’un marché, ou d’une rue commerciale animée — gardera bien plus sa valeur qu’un condo neuf et stylé… mais perdu au bout du monde. La proximité du transport en commun, la marche à pied, les pistes cyclables, et les futurs projets de développement ont un impact direct sur votre qualité de vie et le potentiel de votre investissement. Même si l’unité n’est pas parfaite aujourd’hui, vous pourrez toujours la rénover plus tard. Mais vous ne pourrez pas la déménager plus près de votre café préféré, de votre travail ou de vos amis. Quand vous hésitez, choisissez l’emplacement qui rend la vie quotidienne plus facile. C’est un choix qui paiera, que vous restiez, revendiez ou le mettiez en location.
