Sur le march\u00e9 actuel en pleine mutation, les nouveaux investisseurs s’attendent \u00e0 trouver des p\u00e9pites d’or \u00e0 chaque coin de rue. Ce qu’ils ne r\u00e9alisent pas, c’est que m\u00eame si les taux d’int\u00e9r\u00eat sont plus \u00e9lev\u00e9s et que les stocks augmentent, une p\u00e9pite d’or reste exactement cela. Aujourd’hui, j’aimerais discuter de la probabilit\u00e9 de trouver une p\u00e9pite d’or et de pouvoir l’acheter, ainsi que d’une option d’achat secondaire (que je recommande fortement) que tous les investisseurs d\u00e9butants ont tendance \u00e0 oublier.<\/p>\n
La p\u00e9pite d’or
\nMalheureusement, une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 cash-flow positif sur le march\u00e9 actuel est g\u00e9n\u00e9ralement accompagn\u00e9e de certaines \u00ab\u00a0d\u00e9clarations\u00a0\u00bb qui rebutent la plupart des investisseurs d\u00e9butants. Qu’est-ce que j’entends par l\u00e0 ? – La contamination du sol, les probl\u00e8mes de fondation ou les r\u00e9novations majeures n\u00e9cessaires. C’est la raison principale pour laquelle le prix est g\u00e9n\u00e9ralement assez bas pour pouvoir apporter un retour sur investissement positif. Dans le cas moins fr\u00e9quent o\u00f9 la p\u00e9pite d’or est exactement cela… Vous serez en concurrence avec d’autres investisseurs d\u00e9butants qui traquent le march\u00e9 depuis des mois !<\/p>\n
Acheter une propri\u00e9t\u00e9 qui g\u00e9n\u00e8re m\u00eame le plus petit rendement en esp\u00e8ces au d\u00e9but (en raison de taux d’int\u00e9r\u00eat plus \u00e9lev\u00e9s) est un r\u00eave, sachant que d\u00e8s le d\u00e9part vous \u00eates en mesure de couvrir tous les co\u00fbts est une tranquillit\u00e9 d’esprit qui est si souvent introuvable que nous l’appelons une \u00ab\u00a0p\u00e9pite d’or\u00a0\u00bb. Mais que se passe-t-il si vous optez pour une autre strat\u00e9gie d’investissement ? La strat\u00e9gie la moins courante, bien s\u00fbr, car elle a tendance \u00e0 co\u00fbter plus cher aux acheteurs au d\u00e9but, mais elle est garantie de rapporter un excellent retour sur investissement par la suite. Voici la \u00ab\u00a0deuxi\u00e8me option\u00a0\u00bb.<\/p>\n
Il va sans dire qu’une p\u00e9pite d’or ne sera jamais qu’une p\u00e9pite d’or, mais que diriez-vous d’une opportunit\u00e9 diff\u00e9rente ? Peut-\u00eatre qu’une p\u00e9pite d’or couverte d’un peu de crasse, et avec un peu de polissage, peut devenir quelque chose de grand ?<\/p>\n
Option de second achat – La vache \u00e0 lait \u00e0 long terme
\nSouvent oubli\u00e9e ou d\u00e9sapprouv\u00e9e par les acheteurs d’une premi\u00e8re maison, cette option est beaucoup plus facile \u00e0 trouver (dans n’importe quel march\u00e9), mais elle exige plus d’huile de coude et prend plus de temps, mais elle s’accorde bien avec le dicton \u00ab\u00a0n’achetez jamais la plus belle maison de la rue, achetez toujours la plus laide et rendez-la plus belle\u00a0\u00bb. En tant qu’acheteurs, nous sommes consum\u00e9s par l’id\u00e9e que tous nos parents, oncles et amis investisseurs ont commenc\u00e9 leur portefeuille immobilier avec un triplex \u00e0 HOMA qui rapportait 50.000$ par an et leur faisait gagner de l’argent chaque mois…. FAUX. Bien que vos grands-parents aient pu commencer avec un cash-flow positif, vos amis, oncles et m\u00eame cousins ne l’ont probablement pas fait.<\/p>\n
L’achat d’une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 cash-flow positif s’accompagne de probl\u00e8mes \u00e0 r\u00e9soudre, ou peut parfois \u00eatre plafonn\u00e9 en termes de revenus (ce qui signifie que le vendeur a d\u00e9j\u00e0 augment\u00e9 les revenus locatifs \u00e0 leur capacit\u00e9 maximale, ce qui vous permet de g\u00e9n\u00e9rer un petit retour sur investissement) – Et si nous recherchions le contraire ? Pourquoi ne pas cibler l’emplacement plut\u00f4t que le flux de tr\u00e9sorerie, et acheter des propri\u00e9t\u00e9s ayant le potentiel de devenir des vaches \u00e0 lait. Comment cela fonctionne-t-il ?<\/p>\n
Disons que nous recherchons un excellent emplacement pour la location, pour des raisons de commodit\u00e9, nous l’appellerons le Plateau\/Mile-End. Ces triplex co\u00fbtent g\u00e9n\u00e9ralement entre 850 000 et 1 100 000 dollars et g\u00e9n\u00e8rent environ 50 000 \u00e0 60 000 dollars. Ils offrent un petit retour sur investissement, mais un excellent emplacement, la qualit\u00e9 des locataires et le taux de rotation des loyers. Alors pourquoi ne pas chercher un triplex similaire qui a besoin d’un peu d’amour (r\u00e9novations esth\u00e9tiques et fonctionnelles) et qui demande moins d’argent (disons 750 000 $) et g\u00e9n\u00e8re moins de revenus (disons 30 000 $ par an) et peut-\u00eatre m\u00eame dans un quartier l\u00e9g\u00e8rement moins recherch\u00e9 qui s’embourgeoise. Cela semble idiot de chercher un plex qui vous co\u00fbte de l’argent, n’est-ce pas ? Alors, o\u00f9 est-ce que je veux en venir ? \ud83e\udd28.<\/p>\n
Et si, puisque la propri\u00e9t\u00e9 de 750 000 $ n’a pas grand-chose \u00e0 offrir (pas de flux de tr\u00e9sorerie positif, a besoin de TLC), le vendeur est plus n\u00e9gociable que la \u00a0\u00bb bonne affaire \u00a0\u00bb \u00e0 879 000 $ pour une propri\u00e9t\u00e9 similaire ? – Et si cela signifie que vous pouvez ramener son prix \u00e0 730 000 $, investir 30 000 $ suppl\u00e9mentaires dans des r\u00e9novations fonctionnelles (qui vous aideront \u00e0 augmenter votre revenu locatif annuel) et changer lentement les locataires pour augmenter le loyer, ou mieux encore, r\u00e9nover les unit\u00e9s et augmenter consid\u00e9rablement le loyer – 3x 3 1\/2 r\u00e9nov\u00e9s peuvent rapporter facilement 1 300 $ chacun (revenu annuel de 46 800 $).<\/p>\n
Vous voyez, le truc dans l’immobilier est d’\u00eatre patient. De faire les choses soi-m\u00eame et de ne jamais oublier qu’un peu d’huile de coude est tr\u00e8s utile. Si vous aviez opt\u00e9 pour l’option \u00a0\u00bb vache \u00e0 lait \u00ab\u00a0, vous auriez achet\u00e9 un triplex dans l’un des quartiers les plus recherch\u00e9s de Montr\u00e9al \u00e0 une valeur inf\u00e9rieure \u00e0 la moyenne, vous l’auriez r\u00e9nov\u00e9 pour environ 100 000 $ et vous auriez augment\u00e9 vos revenus de 15 \u00e0 20 000 $ par an avant la fin de votre premier mandat (en supposant une moyenne de 5 ans). Vous \u00eates maintenant propri\u00e9taire d’un bien qui, 5 ans plus tard, peut facilement concurrencer les \u00ab\u00a0bonnes affaires\u00a0\u00bb et qui, en raison de l’inflation annuelle, vaut probablement 950 000 $, ce qui vous donne soit environ 100 000 $ de fonds propres pour r\u00e9p\u00e9ter le projet, soit un excellent premier investissement et une option de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 long terme.<\/p>\n
Au fur et \u00e0 mesure que vous accumulez des biens dans votre portefeuille d’investissement, vous pouvez bien s\u00fbr devenir plus s\u00e9lectif et attendre les \u00ab\u00a0bonnes affaires\u00a0\u00bb avec un retour sur investissement de 4,5 % et plus, mais d’ici l\u00e0, vous devez apprendre \u00e0 cr\u00e9er votre propre richesse en opportunit\u00e9s. Parfois, un jeune investisseur non form\u00e9 ne peut pas voir ces affaires… C’est pour cela que nous sommes l\u00e0 !<\/p>\n
Pour plus d’informations sur nos services, ou sur une bonne affaire de triplex dans le Mile-End, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 nous appeler.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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